買short sale的房子一定要等很久嗎? 如果把short sale 比喻成樹上果子成長, 果子從萌芽到成熟是需要一段時間的, short sale就是如此, 必須經過一段時間才能成熟採摘. 以往銀行批准short sale的時間大約需要5個月到12個月. 最近銀行改善很多, 平均來講只需要2到5個月. 銀行在省核批准 short sale房子的程序比較多, 例如需要調查屋主的實際困難是否屬實. 需要評估房屋價值, 需要談判價格, 需要跟屋主 盡可能的索討, 還需要跟第二或第三貸款銀行談判條件, 再經過銀行的層層關卡才能定案. 所以對於買主來說, 什麼時候這個房子能買, 什麼時候才能過戶, 是要看銀行目前進行到哪一個階段. 所以如果你是在房屋剛剛開始進行的時候, 你等的時間就會很長. 如果銀行已經批准了, 那就表示果子成熟可以吃, 立刻可以成交,過戶. 所以有些買主聽到short sale就認為每個都需要等半年才會有銀行回應, 這是不正確的.

做short sale的房子, listing agent的能力是至關重要的. 我看到在short sale裡面有很多agent不懂得掌握重點, 也沒有辦法讓銀行接受合理的售價, 最後銀行批准的價錢比市價還要高. 像這樣的short sale就注定失敗, 找不到買主最後就難逃拍賣的命運.

金融風暴4年以來, 每年我都幫助了很多陷入經濟困難的屋主成功的完成short sale. 讓她們能擺脫幾十萬房價差距的欠款. 也讓她們能有東山再起的機會. 在我的short sale工作團隊裡, 我們有幾位經驗豐富的協調專人能跟銀行作密切的溝通, 所以我們在做short sale的成功比率來講, 幾乎都是在90%以上, 跟我們做正常屋銷售的成績一樣輝煌.

有很多的買主找我買別的經紀人的short sale房子, 我真的很頭痛, 因為我無法掌握別的經紀人對short sale果子的培育方法及品質控制, 幾年以來買成的比率微乎其微. 根據統計一般short sale有9成都是半途夭折. 而大部分的買主自己也沒有信心跟決心長時間等待, 過個兩個月興趣涼了, 就不了了之. 所以為了幫助買主有更多機會, 除了我自己的short sale listing外, 我把幾個地區, 如Chino Hills, Chino, Eastvale (Corona), 銀行已經批准的short sale篩選出來, 每個星期email給客人. 這些篩選過後的short sale就是已經成熟的果子, 即刻可以摘下來吃了, 而仍在過程進行中的short sale只是青澀的果子, 還只能看不能吃.

Chapter 7: Extension on First-Time Homebuyer's Tax Credit